NEN 2767 conditiemeting, de basis
Wanneer er sprake is van een vastgoedportefeuille of areaal aan objecten, is het nodig om op een eenvoudige wijze objectief de staat van het onderhoud vast te leggen. Deze objectieve methodiek om de staat van onderhoud ofwel conditie van de bouwdelen en elementen te bepalen, is beschreven in de vorm van de norm NEN 2767. Dit geeft de beheerder de mogelijkheid om de conditie en onderhoudsbehoefte van overzichtelijk te maken en daarop betreffende vervolgacties op aan te passen.
De NEN 2767 conditiemeting is een uitstekende tool voor het bepalen van de onderhoudsbehoefte en daarmee MJOP. Op basis hiervan is het een uitgangspunt voor het uitvoeren van bepaalde onderhoudsregimes of als onderdeel van een onderhoudscontract of gewenst eindresultaat van een uit te voeren werk.
De conditiemeting laat op uniforme wijze zien of/welke gebreken in bepaalde onderdelen van een gebouw aanwezig zijn. Hieruit wordt de onderhoudsstaat duidelijk.
Bij MAAT ingenieurs worden NEN 2767 inspecties uitgevoerd op locatie. Wij komen naar het gebouw toe om de staat van het gebouw op te nemen. Om een NEN 2767 inspectie op uniforme wijze uit te kunnen voeren, zijn er een aantal pijlers waarop gelet moet worden vastgesteld.
- Ernst van de gebreken: De mate waarin de afwijkingen daadwerkelijk effect hebben op het functioneren van een gebouw.
- Intensiteit van de gebreken: Geeft aan in welke fase van ontwikkeling het gebrek zich bevindt.
- Omvang van de gebreken: Hoe groot de omvang van het gebrek is ten opzichte van de totale hoeveelheid van het bouw- of installatiedeel.
De resultaten tezamen vormen de conditiescore. De conditiescores worden benoemd per onderdeel en per gebouw. Er bestaan 6 verschillende conditiescores:
- Zeer goed: Nieuwbouw zonder enkele onderhoudsschade.
- Goed: Iets verouderd maar nog steeds geen onderhoudsschade.
- Redelijk: Beperkte onderhoudsschade.
- Matig: Duidelijke onderhoudsschade.
- Slecht: Grote onderhoudsschade.
- Zeer slecht: Ernstige onderhoudsschade en slechte conditie, kan niet meer onderhouden worden en moet worden vervangen.
Met een goede conditiemeting kan ook een goede betrouwbare meer jaren onderhoudsplan/prognose (MJOP) worden opgesteld. Omdat voor VvE duurzaamheid belangrijker wordt en veelal met het onderhoud wordt mee geprognotiseerd wordt gesproken over (D)MJOP.
Visie MAAT Ingenieurs op de NEN 2767
MAAT Ingenieurs is ervan overtuigd dat een NEN 2767 inspectie een goede basis is om op uniforme wijze een gebouwinspectie uit te voeren. Echter is de NEN 2767 niet alles omvattend.
Wanneer je enkel kijkt naar de ernst, intensiteit en de omvang van de aanwezige gebreken zoals dat staat omschreven in de NEN 2767, kunnen zorgelijke of (nog) niet zichtbare gebreken een lagere prioriteit en geldreservering krijgen dan dat ze eigenlijk verdienen.
Oorzaken van gebreken
Hoe zorgelijk een gebrek is, valt of staat bij de oorzaak van een gebrek. Een scheur in het gebouw welke te wijten is door een gebrek aan dilataties, bestaat uit een andere scheurvorming dan scheuren welke zich aftekenen door bijvoorbeeld een verzakking in de fundering.
Zichtbaarheid van gebreken
Bij de zichtbaarheid van gebreken, is houtrot een goed voorbeeld. Wanneer je een gebouw opneemt welke net geschilderd is, is er geen houtrot zichtbaar. In de conditiescore en reserveringen zou dat betekenen dat er geen hout(rot)herstel wordt opgenomen. Maar op de zwakkere delen van de kozijnen, zal vóór de volgende onderhoudsronde wel hout gerepareerd of vervangen moeten worden.
In onze (D)MJOP’s doen wij wél reële en praktische uitspraken over gebreken die nog niet zichtbaar zijn tijdens de opname.
Aanvullende toepassing
Wij passen de NEN 2767 als basis toe, maar kijken daarnaast nog meerdere stappen verder.
- Onze bouwkundige kennis zetten wij in als aanvulling op de NEN 2767 conditiemeting;
- Wij kijken niet alleen naar de gebreken in een gebouw, maar zijn ook altijd op zoek naar de oorzaken;
- Zichtbare gebreken worden opgenomen met een oplossingsrichting, weggezet in de tijd waardoor nader specialistisch onderzoek op de meeste zichtbare punten niet meer nodig is;
- Wij gaan altijd uit van een praktische insteek waarbij werkzaamheden met elkaar worden gecombineerd. Hierdoor worden onnodige kosten tijdens de uitvoering zoveel mogelijk voorkomen. In de meeste gevallen kan bijvoorbeeld het uitsparen van bereikbaarheidskosten heel rendabel zijn.
